Parce qu’on entre dans la période la plus propice aux transactions immobilières, Smappen a décidé ce mois-ci de s’intéresser aux villes les plus attractives ! 🏘️
Pour ce RDV Data printanier, voici donc le palmarès des villes les plus dynamiques en termes de transactions immobilières.
L’intérêt de ce classement ?
Repérer les villes françaises les plus attractives en termes de transactions immobilières et les opportunités qu’elles peuvent représenter pour :
- Les acteurs de l’immobilier
- Les conciergeries immobilières et services aux particuliers
- Le secteur du BTP, de la rénovation & énergétique
- L’équipement de la maison
- Les collectivités locales et territoriales (attractivité des communes et territoires)
Pourquoi s’intéresser à ce classement des villes les plus attractives ?
- Quelles sont les villes les plus attractives ?
- Quelles communes ont réalisé le plus de transactions immobilières en 2021 ?
- Quelles opportunités ont-elles à offrir ?
- Nos conseils pour interpréter ce classement selon votre secteur
Au programme :
- Découvrez les résultats du classement des villes les plus attractives
- Les points importants à retenir de ce classement
- Quelles opportunités et conseils pour les acteurs concernés ?
La Seyne-sur-mer, Besançon et Lagny-sur-Marne en tête de classement
Des évolutions record en terme de transactions immobilières pour les têtes de classement, effet post-covid ou effet durable ? 🤔
En première position de ce palmarès, nous retrouvons La Seyne-sur-Mer. Sur les presque 37 000 logements de cette commune située au bord de la Méditerranée, plus de 17% des logements ont été vendus sur la seule année 2021, alors que ce chiffre atteignait 3,57% en 2018.
Le taux de transactions immobilière a ainsi augmenté de 376,81% entre 2018 et 2021.
En seconde position, cap à l’est avec une ville de taille plus importante : Besançon. Arrivent ensuite Lagny-sur-Marne en Seine-et-Marne, puis la commune de Dole, dans le département du Jura. En 5e position, nous revenons une nouvelle fois en Seine-et-Marne avec la commune de Combs-la-Ville.
Petit tour d’horizon sur la France :
Comment nous avons réalisé ce classement ?
Ce palmarès, est basé sur les données DVF de 2021 (hors Alsace et Lorraine) – les données 2022 étant incomplètes du fait de la mise à jour officielle des résultats. Il prend en compte les transactions de biens immobiliers particuliers (appartements et maisons) comparées aux nombre de logements de la zone d’après les données INSEE 2019 (dernier recensement publié en janvier 2023).
Que retenir de ce classement ?
Ce palmarès, basé sur les données DVF de 2021 (hors Alsace et Lorraine), révèle les nouvelles tendances en termes d’habitat des Français.
Un effet post-covid
On remarque que la pandémie a un effet plutôt positif sur les transactions immobilières. L’évolution des besoins a donné un premier coup de boost aux achats et ventes de biens (besoin d’espace et de confort de vie, généralisation du télétravail, nouvelles opportunités d’emploi, …).
L’année 2021 a été une année record, notamment sur les logements anciens et dans les villes de petites et moyennes tailles. Le neuf a eu du mal à s’imposer avec l’inflation et les nouvelles réformes énergétiques. Ces réformes ont notamment poussé les propriétaires de biens dits “passoires thermiques” à baisser leurs prix (10 à 15% de décote). Ce qui peut expliquer en partie ces résultats.
L’attractivité des villes moyennes
Concernant les communes haut de classement, s’il y a bien un facteur qui leur permet de se distinguer et d’afficher un taux de transactions immobilières élevé, c’est bien leur attractivité pour les habitants.
Nous n’avons pas tenu compte dans ce classement des locaux / biens commerciaux. Cependant, l’attractivité économique et commerciale des villes entrent dans les facteurs importants pour attirer la population.
La Seyne-sur-mer : une ville balnéaire
Pas étonnant que La Seyne-sur-mer soit en tête de classement. C’est une ville attractive et animée, qui dispose d’infrastructures diverses et variées (plusieurs complexes sportifs, plus de 770 magasins, 3 espaces verts, …). C’est aussi une commune de bord de mer, 12,7% des résidences sont secondaires.
L’impact d’Action Cœur de Ville
Autre remarque, près d’une ville sur deux du haut de classement bénéficie du programme Action Cœur de Ville. Le programme permet d’améliorer les conditions de vie des habitants et de conforter le rôle moteur de ces villes dans le développement du territoire.
Besançon en fait partie, dotée pour 5 ans d’un programme d’amélioration de l’habitat privé avec rénovation des logements du cœur de ville.
Quelles opportunités et conseils pour les acteurs concernés ?
Les villes avec un fort taux de transactions immobilières ont généralement des projets de développement. La rénovation de quartiers anciens, la construction de nouveaux logements, la création de parcs et d’espaces publics,… Ces projets peuvent représenter de nombreuses opportunités pour certains secteurs.
Pour les acteurs de l’immobilier, que retenir ?
Sur la totalité des transactions immobilières en 2021, on estime que 70% ont été faites via des agences immobilières. Les communes attractives peuvent offrir des opportunités professionnelles dans le secteur immobilier (agents immobiliers, courtiers, promoteurs, architectes, ingénieurs, urbanistes, …).
Où est-il bon de s’implanter pour les acteurs de l’immobilier ? Quelles communes et quels territoires peuvent être intéressants pour développer son business ?
Bien entendu, le classement des DVF établi peut vous donner quelques pistes de réflexion à ce sujet.
Avec Smappen, je peux importer les données DVF et repérer directement sur une carte les villes haut de classement. Je peux aussi réduire ma recherche ou la réadapter à partir de mon fichier Excel.
Mais le taux de transactions immobilières n’est pas le seul critère à étudier.
Quels critères dois-je étudier pour m’implanter ?
La première étape pour tout projet d’implantation est la création de ma zone de chalandise. D’après le classement établi, je vais étudier le potentiel que pourrait représenter La-Seyne-Sur-Mer actuellement.
Prenons un exemple sous forme d’étude de cas 😉
Admettons que je souhaite y implanter mon agence immobilière. Je vais d’abord créer ma zone de chalandise, en isochrone (soit selon un temps de trajet). Je crée ma zone primaire (en rouge) correspondant à la commune de La-Seyne-sur-Mer, puis ma zone secondaire à 10min en voiture du centre-ville (en orange), et ma zone tertiaire à 15min (en jaune).
Voici ce que j’obtiens avec Smappen :
Si j’en reviens aux données DVF, ici j’ai réalisé un import pour pouvoir travailler efficacement sur les zones à potentiel et attractivité immobilière.
Je n’ai pas inclus la commune de La Garde, qui pourrait pourtant représenter un marché important puisque le nombre de transactions est important.
Ces données peuvent donc me permettre de réajuster ma zone pour une plus grande efficacité stratégique !
Aussi, les agences immobilières favorisent des emplacements à forte visibilité telles que le centre-ville, où les zones de flux piétons sont importants. Selon l’INSEE, c’est le cas pour 78% d’entre elles.
>>> Apprenez juste ici à repérer les zones de flux piétons avec Smappen : Voir le tuto
Si je me concentre sur ma zone primaire :
Je m’intéresse en premier lieu à la typologie de population, qui est un critère important et doit être raccord avec la typologie de votre business.
La-Seyne-sur-Mer est une commune qui compte 62 986 habitants, le revenu médian est de 20 790 euros, soit un peu inférieur à la moyenne nationale à 22 040 euros.
La typologie des logements et les comportements des ménages face au logements pourront également vous apporter de précieuses informations.
Par exemple au niveau des logements, la large majorité des résidences sont principales, avec beaucoup d’appartements. Les logements sont plutôt anciens, la majorité a été construite entre les années 50 et 90, mais la part de neuf a tendance à bien augmenter.
Un autre facteur de succès important pour les agences immobilières, ce sont prescripteurs.
Par la rechercher par dénomination, je retrouve les notaires, les banques, et les gestionnaires de patrimoine qui sont identifiés par code APE (6832B – Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier).
Vos prescripteurs peuvent représenter un potentiel supplémentaire pour votre business.
Témoignage client
Découvrez comment Abithéa, réseau d’agences immobilières, a gagné en professionnalisme et en temps sur ses études de marché !
Enfin, pour compléter votre étude de marché, vous pouvez aussi faire une recherche de vos concurrents directs ou indirects très rapidement avec Smappen.
Ici, je repère par exemple les Agences immobilières (Code APE 68.31Z). Je peux les situer sur la carte, avoir leur nombre exact et extraire ces données pour avoir une liste complète concernant leur identité. Sur la commune de La-Seyne-sur-Mer, j’en dénombre 173.
Au résultat, faut-il s’intéresser à une commune telle que La-Seyne-sur-Mer pour implanter mon agence immobilière ?
Selon l’INSEE, on compterait en France environ 161 entreprises immobilières pour 100 000 habitants. Concernant uniquement les agences immobilières, la France en comptait 25 649 en 2021. Soit en moyenne 38 agences pour 100 000 habitants.
Si l’on rapporte ces chiffres à la commune de La-Seyne-sur-Mer, le compte est à 173 agences pour moins de 100 000 habitants, bien au-dessus de la moyenne. L’environnement est donc très concurrentiel, mais l’ensemble des critères de succès est à prendre en compte.
Les avantages :
- Un record de transactions immobilières en 2021, signe d’une très forte attractivité de la ville
- 5 autres communes voisines sont répertoriées sur le haut du classement DVF
- Plusieurs prescripteurs sur la commune zone
Les inconvénients :
- Beaucoup d’acteurs de l’immobilier sont déjà présents
- Des revenus moyens sur la communes en-dessous de la moyenne nationale
Et pour les particuliers, comment choisir le meilleur emplacement ?
On s’étend sur les acteurs de l’immobilier, mais les particuliers aussi peuvent voir un intérêt à ce classement. Choisir le meilleur quartier pour réaliser l’achat de son lieu d’habitation n’est pas une mince affaire et nécessite un minimum de réflexion !
Avec smappen, utilisez les fonctionnalités de création de zones en isochrones pour vous aider à repérer les zones qui vous faciliteront vos trajets quotidiens 😉
Vous pouvez importer votre lieu de travail ou en saisir l’adresse, puis déterminer les zones autour qui peuvent vous intéresser. Repérez les infrastructures à proximité (crèches, écoles, complexes sportifs, commerces, …) et les quartiers qui correspondent à votre recherche (revenu médian, typologie des emplois, CSP, …).
Pour les acteurs des services aux particuliers
Les services aux particuliers et conciergeries immobilières peuvent tirer leur épingle du jeu en visant des zones saisonnières, mais aussi attractives avec une certaine vitalité préservée tout le long de l’année. Centrés sur des besoins clients sur-mesure, la conciergerie immobilière consiste à proposer des services d’accompagnement à la transaction et la gestion locative des biens.
Ces type de services sont souvent liés à des prestations saisonnières. Les propriétaires ont plus souvent tendance à déléguer la gestion locative ou les services d’entretien de leur bien pour des locations courte durée. Mais aussi, si leur résidence secondaire se trouve dans une zone très liée à la saisonnalité, il y a plus de chances que les propriétaires vivent à proximité de leur bien.
A l’aide d’un outil géomarketing, je peux m’intéresser aux résidences secondaires et à la taille des logements présents sur ma zone de chalandise.
Ici sur Smappen, si l’on regarde du côté de La-Seyne-sur-Mer, la grande majorité des logements sont des résidences principales. Donc cette commune est potentiellement peu intéressante pour de la conciergerie immobilière.
Si l’on regarde le nombre de pièces, j’ai un indice intéressant sur la surface d’habitation des biens. Cumulé à l’âge moyen des résidents, aux revenus moyens et au nombre de résidences secondaires, ces informations peuvent vous indiquer un certain potentiel pour des services de ménage par exemple.
>>> Découvrez notre article sur l’impact du tourisme sur votre implantation et les territoires
Pour les acteurs du BTP, de l’ameublement et de l’énergétique, quels enjeux ?
L’augmentation du coût de l’énergie, l’immobilier vieillissant, les nouvelles normes, les prises de conscience écologiques et le télétravail ont largement participé à l’évolution des requêtes des consommateurs. Les secteurs du BTP, de l’énergie ou encore de l’aménagement intérieur s’adaptent et peuvent voir naître de nouvelles opportunités.
Quels pourraient être les enjeux et opportunités à observer ? On a récolté quelques infos intéressantes sur le sujet 🤓
Concernant les centres-villes, la rénovation des biens devient un axe prioritaire pour certaines communes. Elle est par exemple le premier angle d’attaque du programme Action Cœur de ville, dont plus de 220 communes font partie, voici la liste. Pour certains centres historiques, la rénovation n’est pas toujours évidente, elle nécessite bien souvent de préserver l’authenticité des bâtiments. En visant les communes les plus attractives, vous pouvez vous attendre à de nouveaux projets à saisir. Le marché local aura tendance à être plus dynamique.
Aussi, si le logement neuf traverse des difficultés actuellement, les ménages ont plutôt tendance à miser sur la rénovation de leur habitat. Et c’est notamment le cas en matière énergétique ! A noter qu’il est plus facile à mettre en place sur des maisons individuelles que sur les immeubles ou appartements anciens.
Vous pouvez vous référer par exemple au nombre de maisons individuelles présentes sur votre zone de chalandise avec l’application Smappen :
Par exemple ici, sur une zone isochrone à 30min de trajet en voiture de Mont-de-Marsan, je peux établir qu’il y a 45 024 maisons.
Je peux également corréler ces données avec le nombre de propriétaires, pourquoi pas aussi l’année de construction des habitations.
Concernant les nouvelles réformes énergétiques, comme les mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique), ces derniers ne permettront bientôt plus aux propriétaires de louer leurs biens. En plus de la menace de dévalorisation de ces logements, les diagnostics et rénovations risquent d’être plus nombreux à être sollicités.
Les points à retenir
L’attractivité des villes est un défi pour les collectivités. Redynamiser les villes moyennes, les centres-villes et raviver les zones rurales… Voilà qui n’est pas une mince affaire ! 🧐
Notre classement vous permet de repérer les villes les plus dynamiques en termes de transactions immobilières. Côté propriétaires et plus largement les particuliers, il vous donne des pistes de réflexion pour trouver le meilleur emplacement pour s’installer ou investir !
Si l’on reprend les intérêts pour les différents secteurs, le classement DVF peut vous permettre de :
- Pour acteurs de l’immobilier, repérer les zones les plus susceptibles d’être favorables à votre business ;
- Pour le secteur du BTP et de l’aménagement, identifier le nombre de nouveaux propriétaires et donc de nouveaux projets auxquels s’intégrer ;
- Pour les particuliers, relever les zones les plus attractives pour vous établir ou investir ;
- Et enfin pour les acteurs du diagnostic et de l’énergétique, vous pouvez plus facilement miser sur les communes haut de classement. Elles vont probablement accélérer le pas sur les mises aux normes de leurs habitations ou la gestion de l’urbanisme sur leur territoire.
Axe de réflexion
La franchise va-t-elle renouer avec les centres-villes et les zones rurales ? Les secteurs de l’immobilier, la rénovation, les concepts novateurs et énergétiques sont très dépendants de ces DVF, l’avenir sera-t-il aussi radieux que 2021 ? Peut-être une nouvelle carte à jouer 🃏
